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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  2009年,李平國親自耕種瞭傢裡的四畝地,忙乎瞭一年,到年底結算虧損瞭1000多元。

  作為益陽"土改"過程中全程參與的一員,符立賢直指,這場改革實際上是"窮則思變"--必須開掘一個"人錢回流"的窪地,而益陽最大的資源就是土地,沃野千裡的長江中下遊平原,這片曾以豐收為名而又逐步拋荒的土地。

  魚米之鄉的迷茫

  隨著草尾鎮的試點成功,2011年土地流轉在益陽的7個縣市區12個鄉鎮試點,2012年擴展到26個鄉鎮。

  要建立城鄉統一的建設用地市場。

內容來自sina新聞

  2013年11月6日,他掰著手指頭和記者計算時臉上滿是笑容,"今年有望收入4萬多塊。"

  草尾鎮的農民李平國深切體味到瞭這種轉變中的甜和苦。2008年前,他在傢種瞭4畝地,到晚稻收割時,每年要欠下農技站1000多元;由於孩子要上學隻得在每年冬天外出打工,外出打工兩個月就能賺足在傢種田一整年的收入。但是除瞭體力活,他並沒有其它技能。

  當年大園農地貸款7月30日,徐守盛在審閱省委政研室《益陽市創新土地信托流轉機制調查》後再度批示"希望所有市州、縣(市)區都能搞1-2個試驗示范鄉鎮或村。"

  "政府牽頭成立的公司,應該不會跑路。"抱著試試看的心理,也是因為"自己種還會虧",李平國將自己的土地流轉瞭出去。

  這令益陽市委政研室副調研員符立賢憂心忡忡,"種田不賺錢,農民都去打工瞭",他翻著一疊疊數據,皺緊瞭眉頭:2006年,益陽市城鄉居民的收入差距為5802元,到2012年,這一數據上升至10813元,收入差距在五年內拉開瞭近一倍。

  對此,省委書記徐守盛曾兩度批示,對"益陽土改"給予肯定,並"希望所有市州、縣(市)區都能搞1-2個試驗示范鄉鎮或村。"

  與此同時,這片曾拋荒的土地在2011年和2012年兩年間,就吸引瞭工商資本7.8億元,整合涉農項目資金10.1億元,發放支農貸款23.6億元,稻田套養龍蝦、花卉苗木培育基地、立體農業開發等項目都在益陽農村漸次出現。

  確權後,新增人口不再分地,減少的人口也不再收回,相互之間可轉賣,農民房屋的所有權和耕地的承包權被長久確定。

  "這是土地承包經營權有效嫁接。"在談起益陽"土改"時,符立賢謹慎地說,實質是"一場農村產權制度的創新"。

  先"確權"--雖然《農村土地承包法》肯定瞭農民對土地的承包經營權和使用權,但這兩種權益一直缺乏憑證,於是益陽為農民頒發瞭《農村土地承包經營權證》、《農村集體土地所有權證》、《農村集體土地使用權證》和《房屋所有權證》及土地的魚鱗圖。

  2012年,他的四畝地全部流轉到蔬菜基地,自己也在基地成瞭"上班族",一年下來,他純賺瞭3萬多元。

  很快,他嘗到瞭甜頭:土地流轉出去後成為蔬菜基地,他每年能拿到500斤糧食/畝折價的租金,還順利成為瞭蔬菜基地的工人。"1個月工資是1800元,還可以住在傢裡,比在深圳、廣東打工強多瞭。"他美滋滋地告訴記者,其實像他52歲這個年紀,到外地打工"估計也沒人要",現在有瞭這個"好路子",完全知足瞭。

  確權,使流轉成為可能。

  然而這片豐收之地,在本世紀初逐漸荒涼。益陽市的調查發現,農村青壯勞動力外出務工,造成土地大量拋荒。到2008年,益陽的耕地拋荒率達40%,每村至少有30%人戶分離。

  要加快構建新型農業經營體系,賦予農民更多財產權利,推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置,完善城鎮化健康發展體制機制。--十八屆三中全會公報

  窮則思變的"土改"

    肯定"草尾模式"

  2012年5月12日,時任省長、現任省委書記徐守盛批示:"'草尾模式'既是農村經濟發展的規律,也是農業現代化的必經之路。"

  一針見血的"確權"

益陽新土改觀察四年都改瞭啥

  1978年以來,傢庭聯產承包責任制使承包經營權和所有權分離,土地歸集體所有,農民享有承包經營權。

  這種制度一度激發瞭農民的積極性,但隨著時代步伐,分散承包經營的弊病漸漸顯露,2000年前後,政府采用瞭收取代耕費,幹部分片到戶的方法,依舊沒有起色。

  與此同時,民間自發的土地流轉出現,但因為缺乏權屬的法律保障,政府引導和監督也缺位,使得民間土地流轉模式往往問題不斷,在沒有有效發展的情況下反而在一定程度上傷害瞭生產力。

  符立賢所言的創新,就此應運而生:

  李平國傢大變樣的四年,恰是益陽"土改"的四年,這場直指"農民土地產權"的改革,通過賦予農民長久不變的土地使用權和承包經營權,到如今已經流轉瞭168.7萬畝土地,惠及5.7萬戶如李平國一樣的農民,與十八屆三中全會公報"賦予農民更多財產權利"的方向不謀而合。

  《農村土地承包經營權證》確定農民享有長久不變的土地承包經營權;《房屋所有權證》使農民擁有瞭像城市居民一樣的房屋所有權;而《農村集體土地所有權證》和《農村集體土地使用權證》則把長久不變的土地所有權和使用權界定給明確的村、組集體。

  2012年6月26日,沅江市草尾鎮四民村村民成為首先"領證"按手印的一批人。

  "洞庭魚米香,魚米數益陽。"在52歲的李平國心目中,一度對這片土地充滿瞭自豪。他告訴記者,長江中下遊平原南岸湘北洞庭湖區域,自古是江南富饒的"魚米之鄉","湖廣熟,天下足"的諺語裡說的就是益陽為主的湖南糧倉盛景。

  "草尾模式"全面鋪開

  2010年,"土地信托流轉"在李平國所在的益陽草尾鎮試點,政府搭臺設立瞭土地信托機構,農民將土地承包經營權委托出去,農業企業或大戶再從信托公司手中連片租賃從事農業開發。

  信托流轉再一次將使用權從承包經營權裡分離出來,達到瞭所有權、使用權和承包權的三權分離。"這是一個土地產權逐步明晰和固定的過程。"符立賢說,土地所有權歸集體,農民享有承包權,使用權則實際歸農業公司。

  益陽以鎮政府為單位,由鎮政府出資成立農村土地承包經營權信托有限公司,主要與農業經營公司或大戶協商土地流轉和租賃。

  隨著土地漸漸在政府信托公司的"手裡"集聚,資本的眼球也開始漸漸瞄瞭上來。

  2010年,在外做房地產生意的李衛兵聽說瞭益陽的土地流轉,隨即拉上瞭朋友陳建華來到草尾鎮。一個星期後,他們就與草尾鎮農村土地托管投資有限公司(以下簡稱信托公司)簽瞭租賃合同,租賃瞭1536畝土地,以500斤稻谷/畝的市值計算,並另外支付給信托公司10元/畝的服務費,建起瞭蔬菜基地。

  至2012年底,益陽市土地信托流轉168.7萬畝,其中規模在500畝以上的157戶,1000畝以上的74戶,5000畝以上的8戶,全市5.7萬戶將承包土地信托出去的農戶,沒有一戶退出信托合同,沒有一戶扯麻紗上訪。

   領導批示

  

    省委書記兩度批示

  

  "種田不賺錢,城市去不瞭,我還能去哪?"在李平國陷入迷茫的同時,益陽的決策者們也在思考"農民都出去瞭,益陽該怎麼辦?"



【長沙樓市11月開盤預告】

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-14/10173723723.shtml

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