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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

潘石屹小馬拉大車急轉彎 租賃團隊轉型第一大考

  原創:

  馬雲網購打壓房價論在沈陽行不通 樓市完爆購物軍團

  品牌開發商在沈陽放下身段 加大優惠也玩0月供

  中恒集團19輪收中央大街地塊 溢價率23.4%

  售樓處安營紮寨傍大款 開發商當土豪闊氣送餐廳

  促淡季市場銷售 沈陽各樓盤新品加推提升熱度

  三中全會特別報道:房地產調控新變局

  擁有七成有餘海外投資者的SOHO中國,並沒有獲得太多國內券商、投資人的青睞。民間信用貸款借款利率多少免費諮詢試算

  如果說其此前通過散售商業地產盈利的模式,被行業視為商業地產領域的一種快周轉標桿,那麼其如今提出的將以持有型物業為主要收入來源的轉型,則再次攪動瞭行業對於這傢投資僅限於北京和上海的中型區域性開發商的深深思索。

  毫無疑問,從目前商業地產發展模式而言,自持型物業將是最具持續性的發展方向。無論從該領域的盈利方式而言,還是從此領域的開拓程度而言,如是。

  SOHO中國從2010年開始提出增加持有型物業的比例,計劃"一步一步做",到真正宣佈要走向持有物業提供主要收入來源,經歷瞭兩年的蟄伏期。

  在外界看來,這兩年其並未有明顯的轉型準備,那麼2012年即變成瞭一個急轉彎。

  在彎道加速的道路上,精明如潘石屹,果敢如張欣,如今的SOHO中國,正行駛在轉型空白期的鋼絲繩上。

  而2014年,正是這條繩上最薄弱的部分,亦是最關鍵的節點。

  迎面遇上的北京市場落子緩慢,一線城市商業地產用地趨近飽和;團隊大換水之後的經營管理考驗;資金成本對現金流的壓力等一系列問題,正在灼烤著這個大陸寫字樓大鱷。

  項目公司資金成本考驗

  在內房股中,SOHO中國一個最大的優勢就是現金流。無論是2012年以前還是如今,皆是如此。

  在宣佈轉型、清退2/3銷售人員之前,擁有放眼整個商業地產行業內極富競爭力的銷售團隊,是保證其實現高周轉、維持穩定現金流和行業低凈負債率的最佳手段。也得以令其在大陸民營開發商中首當其沖,正式提出運營模式要變為通過持有型物業貢獻主要業績。

  有香港某券商分析師測算表示:其目前擁有共計約200萬平方米左右的投資物業。根據其在今年中期報告中提到已付清地價的基礎上,按照建築成本1萬-1.5萬元/平方米,一個項目工期3-4年的時間計劃。SOHO中國目前的現金流足夠覆蓋其上述儲備項目的建設成本,換言之,從建設角度而言,並不會對公司造成資金壓力。

  問題的焦點在於,SOHO中國從宣佈轉型以來,急速下跌的業績總額,則難免縮減瞭其現金流的充盈規模。有不少行業分析師表示,現金流入明顯少於賬面支出,其目前的營業額遠遠低於建築成本、購買土地等支出。可以斷定,2014年將是其賬面現金流表現最為疲弱的一年。董事長潘石屹亦在此前的業績會上承認"明後兩年業績會一般"。

  也因此,在近期潘石屹提出要出售SOHO中國在上海的靜安廣場、海倫廣場、虹口SOHO三個項目之後,迅速引發瞭一場對於其轉型遇阻的猜測。

  雖然此後,潘石屹公開表示,出售上海項目屬於"開門做生意,買進賣出很正常",卻仍未消除市場上的各種疑慮。

  "現在來看,SOHO中國主要的現金來源還是銷售回款、銀行融資,還有在市場上短期高息的資金。那麼他還是擺脫不瞭銷售的。"世聯地產華東區域商業部總經理羅昌榮解釋道。

  其表示,以萬達為例,"萬達持有的資本量比較多,但他基本上開發都是在新區,萬達的運營是賠錢的,開發是賺錢的。但是SOHO是在城市核心區開發,做不到這樣的模式。"

  羅昌榮提醒記者,從海外發債而言,SOHO中國平均7.1%的利息率屬於平均水平。但更應關註與上市母公司存在借貸關系的子公司、子項目的借貸資金成本對項目運營的影響。

  "以出售物業為主的開發企業,絕大部分資金來源是國內銀行貸款和其他外來融資,資金成本會達到百分之十幾。"羅昌榮補充道,"SOHO中國也不例外,這樣去做持有型商業,隻有把成本降到5%以內,我覺得他大規模持有的事才應該靠譜。"

   運營管理團隊培養期成績未顯

  當然,令業內最"放不下"的因素,是其沒有較成熟的租賃團隊。"從基本面來看,公司對於租賃業務是沒有太多經驗的。"某港資房地產研究員表示。

  這從此前SOHO中國開展的部分租賃業務可見一斑。

  2009年,其首個自持物業項目,SOHO前門大街的出租率欠佳,前期"中國風"的設計理念並未給項目帶來預期的出租效果,而在變更定位、引入國際品牌後才有所挽回。

  其在朝陽區的三裡屯SOHO項目,出租率也遠低於僅一條馬路之隔的三裡屯太古裡項目,形成鮮明對比。

  有分析人士表示,問題的核心在於SOHO中國的租賃團隊尚未有持續、穩定的大品牌合作。"像恒隆和新鴻基,都是在買地的時候就已經知道有什麼人需要這塊地,有什麼人會來這裡瞭,但是SOHO就做不到。"

  2012年5月,SOHO中國在上海地區的全資子公司上海長升投資管理咨詢有限公司與盈石企業管理(上海)有限公司,按照雙方各自出資50%股權,合資成立公司盈石搜候,專門對其租賃業務進行規劃和管理。公告顯示,盈石公司曾參與中國近三十個商業運營及管理。

  但實際上,培養租賃團隊不同於銷售團隊,其過程要艱難許多。

  "建設租賃團隊,成本和難度要大很多。"羅昌榮表示,按照市場上的常規,10萬平方米的持有型商業,至少需要150人左右,是幾倍於銷售團隊的成本。

  根據公司財務報告可以發現,SOHO中國的雇員人數的變化情況並不穩定。

  在2012年末,其年報顯示,總雇員有2582人,其中北京和上海的銷售人員161人,占比6.24%。在2013年的中期報告中,銷售和租賃人員占比3%,物業公司雇員占比69.46%。

  而SOHO中國真正清退銷售人員的時機,是在2010年。彼時,其銷售人員占比15.27%,在2011年同期,占比4.11%。

  從正式提出轉型至今一年有餘,銷售人員的不穩定令市場認為看不清SOHO對於全盤轉型的確切態度,其租賃團隊的成績還尚未有顯性效果,這是一個需要拭目以待的過程。

   急轉彎的轉型

  根據大部分業內研究員的分析,SOHO中國的轉型效果如何,歸根結底是需要經過時間沉淀。

  不同於新鴻基地產、恒隆地產此類在上市公司背後有強大集團公司支持的"大馬拉小車"模式,SOHO中國則屬於在用"小馬拉大車"。

  "一方面是國內區域性公司和港資企業的機制不一樣,一方面也是他們的資金成本比較高導致的。"上述分析人士解釋道。

  在2010年中期業績交流會上,潘石屹曾提出,"為瞭完善SOHO中國的商業模式,我們準備由SOHO中國自己組建物業管理公司來管理我們開發的物業。"並稱,在2014年將形成"持有模式"格局。

  在沉寂兩年並未有較大動作之後,公眾終於在2012年看到瞭SOHO的大決心。但這個忽然提出的全面轉型目標,似乎轉彎有些急。

  國泰君安證券在此前發佈的研究報告中稱,預計SOHO中國至少要到2018年才能實現完整的租金貢獻。2016新車貸利率多少









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-18/08112498601.shtml

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